不久前据国家统计局数据显示，今年5月全国商品房待售面积高达78142万平方米
再度创下近10多年来的历史峰值
尽管5月底回落至77427万平方米，但仍然比去年年底多了整整2100万平方米
这也意味着今年平均每月新增库存继续超过了420万平方米
更别提其中近一半比例的库存还都是非住宅，比如大量的公寓、商铺、写字楼
这类产品本身去化周期就非常长，有的城市要几十年才能卖完，压力之大可想而知
与此同时二手房的库存量也再创新高
对比去年11月和今年6月重点城市的挂牌情况
大部分还是呈现出天量库存与“以价换量”并存的局面
不得不说，现在全国的一二手房都处于库存高位状态
也因此，6月13日国常会上首次提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，明确下半年还将继续猛攻去库存
今天让我们来看看，高库存背后还有哪些值得挖掘的细节
01
都是哪些城市现在的库存最多、最老、最大
先来看总体情况
年初统计了137个典型城市的库存规模，其中42个城市、占比30%，去化周期都在3年到5年的范围内
更夸张的是还有26个城市足足超过5年
就库存面积来说
一如我们常年来数据跟踪的结果，重庆作为全国供应第一城，库存依然稳居第一、基本没怎么下来过
不乏单个小区挂牌超过1000套，也同时是二手挂牌量最大的城市
紧随其后的是成都和沈阳，广州的库存在一线城市中也较为突出
那么，这些库存的楼龄分布又是怎么样的呢
截止4月底，全国重点110城中有19%的库存在2015年及以前，也就是楼龄超过10年
更大规模54%的库存集中在2020到2023年这四年供应的，楼龄还在5年以内
细分到单个城市，库存年份呈现出了不同的状态
第一种就是大家熟知的比较新的发展城市
比如杭州，有一半的库存都来自最近10年，也就是2015年后的次新房为主
第二种以西安、苏州、成都、重庆等为代表
这些城市的库存分布比较均匀，差不多每个年份的供应都有，主要多是2005到2015年的房子
这种相对来说在全国范围内数量是最多的
还有一种是半数库存超过20年以上的极个别城市，比如兰州、太原、天津
房屋老龄化比较严重，和新房形成明显分化，也就越剩越多，迟迟无法去化
再从面积段的角度来看库存，全国目前的库存主力是100到140平产品
前两年100到120平的占比还只有22%，随着供应的持续加大，今年4月进一步提升到了24%
120到140平也从17%提高到了20%
因此，两者加起来足足有44%，快占了整个库存的半壁江山
70平以下和70-100平的库存分布各在10%和15%左右
更极致一点，180平以上的豪宅库存也有小部分库存
不过由于产品本身销售周期就比较长，平均去化都要在6年左右的时间
100-140平的面积段对应到户型方面，也是三房和四房的库存占比排在前面
三房的库存占比多达52%，四房也有28%
02
去库存较多的城市都是怎么做的
近年来“去库存”的办法总结下来，主要是这三招：供给侧缩表、需求端减负、制度性更新
首先就是控制土地出让，供应量明显下降
以库存第一城重庆为例，去年市区仅成交20宗宅地，合计成交建面135万平方米
只有新房全年交易量的四分之一不到，推动广义消化周期下降了差不多9个月
郑州同样如此，去年土地成交宗数也比巅峰期少了超过130宗，创下历史新低
而且这几年的容积率也在不断降低
在减少土地供应的同时，打造更多的低密社区以提升居住品质
都是推动郑州能在去年成为全国“去库存”第一城的重要原因
房企新盘供应随之减少，推盘节奏也跟着放慢
重庆和郑州之外，青岛、长春、深圳、东莞多地都处于新房供不应求的状态
其次就是打开政策限制，充分为购房者减负
不久前，广州正式宣布全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，成为全面放开的第一个一线城市
与此同时各地的公积金也在加大支持力度
能使用公积金的场景越来越多了，满足大家的多元化生活需求
既能买新房、二手房还有本小区的停车位，还能用于老旧电梯更新、保障房的首付款，跨城跨省的互联协同也在不断加强
最后是创新性出台了多种针对性制度
比如收购存量一二手房源、发放地方专项债和重启房票等，进一步促进库存指标下降
像上海闵行就在近期宣布将收购部分存量商品房源，用作保障性租赁住房，在郊区新房去化问题上又多了“以购代建”的新模式
广东惠州就充分利用地方专项债，来收购存量土地，光是年初就计划掏出127.5亿元的巨款
柳州、天津、广州三个城市的拟收储价格，也纷纷都超过了70亿元
郑州、无锡则是进行了轰轰烈烈的房票安置
针对房票的适用范围、兑付流程以及房票细则等都进行了优化，又强势助推了一波当地的库存消化
此外，中央财政部直接支持的城市更新也在快速推进
6月初公布有哈尔滨、济南、乌鲁木齐等20城入选名单，都将在近期获得定额补助
我们可以看到，现在全国各个城市不仅在放开限购限售
而且从首付到公积金、从旧城改造到城市更新
几乎把所有的工具方法都利用起来，尽一切所能的去库存
03
典型房企们去库存又如何了
分析完了这么多重点城市，我们再来看看典型房企的情况
毕竟存货作为房企的一项重要流动资产
是支持企业持续经营发展的根本，但是也面临去化、结转、减值等诸多不确定性
截止2024年底，全国50家上市房企的存货规模为7.4万亿元，连续两年呈现下降的态势
经过去年一年的努力，足足有47家房企的存货规模下降
其中万科、碧桂园两家的存货减少最多，分别达到1827和1576亿元
以下降最猛的万科为例
去年年底，找广州当地更换了广州南站的三宗地块，优化了土储结构
今年5月又把杭州河语光年府的75套毛坯房，卖给杭州安居集团转作保障性住房，把手头的存量新房进行了迅速变现
少部分披露存货周转天数的房企，也都面临不同程度的去化压力
最夸张的京投发展直接突破了10000天，在北京的北熙区、森与天成几个新房TOD项目都卖的不理想
排在第二的华夏幸福也接近4800天，算起来比13年还要多
具体到房企囤积的现房库存，可分为住宅类、商业类、车库类等几类不同业态
也就是说，既要做好这些库存项目的分析，也要及时加大折扣让利
还有和政府合作以收储模式处理闲置地块和项目，加大大宗资产变现力度到处“卖卖卖”等，对症下药
为了加快消化存量，房企们也都使出了浑身解数：
万科推出了“瘦身健体”一揽子方案，把削减存量资产放在重中之重；
龙湖集团将重点从提升运营能力以及项目精细化管理，两方面着手去库存；
连优等生绿城中国和华润置地，也表示今年要继续改善去库存问题……
04
去库存是一个老生常谈而又异常宏大的命题，背后涉及到太多方方面面
面对当下复杂且不确定的楼市，去库存以回流资金成为行业共识
需要每一座城市通过土地供应“缩量提质”，新房供应呈现“量少质优”，还有政策组合拳等方式全力以赴
虽然今年以来楼市表现总体向好，部分城市消化了不少存量，可以说是近10年来最大力度的一次“去库存”
但整体而言，当前楼市的阶段回稳仍然需要时间，才能把库存控制到健康理想的范围内
各地政府和房企们也才可以重新轻装上阵
以上为正文，来自远山
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